Дарение квартиры в 2026 году: налоги, нотариус и когда сделку можно оспорить

НДФЛ с подарка не платят, если даритель и одаряемый приходятся друг другу членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ). Это супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Декларацию в таком случае подавать не нужно.

А вот тётю, отчима, свекровь или гражданскую жену после двадцати лет без штампа налоговая считает посторонними людьми. Одаряемый сам подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля. Доход, как правило, считают по кадастровой стоимости, а ставка двухступенчатая: 13% в пределах 2,4 млн рублей таких доходов за год и 15% сверх этого. Квартира с кадастровой стоимостью 12 млн, подаренная крестнику, обойдётся ему в 1 752 000 рублей налога. От родного брата та же квартира не стоила бы ни рубля.

Продать жильё, подаренное близким родственником, без НДФЛ можно через три года после регистрации права одаряемого, в остальных случаях обычно через пять (статья 217.1 НК РФ). Годы, которые квартирой владел даритель, не засчитываются.

Квартиру, купленную в браке, по общему правилу можно подарить только с нотариально удостоверенного согласия второго супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в течение года с того дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней.

У одаряемого всё наоборот. Полученная в дар квартира остаётся его личной собственностью и при разводе не делится (статья 36 СК РФ), сколько бы лет супруги в ней ни прожили. Нюанс скрыт в статье 37: если на общие деньги провели капитальный ремонт или реконструкцию и стоимость квартиры значительно выросла, суд может признать её совместной. Квартира стоила 9 млн, а после перепланировки, замены коммуникаций и отделки за общие 4 млн её оценили в 15 млн? Такой спор вполне реален, так что договоры с подрядчиками и платёжки лучше хранить. Брачный договор может это правило исключить.

Иногда дарением прикрывают продажу доли, чтобы обойти преимущественное право покупки соседей по квартире (статья 250 ГК). Если оплата всплывёт, договор могут признать притворным, а значит ничтожным (пункт 2 статьи 170 ГК), и обойдённый сособственник сможет требовать перевода на себя прав покупателя. Верховный суд в определении № 33-КГ18-4 подчеркнул, что преимущественное право действует при любом возмездном отчуждении доли.

Подарить квартиру сыну, когда кредиторы уже звонят, тоже плохая защита. Статья 61.2 Закона о банкротстве позволяет оспорить сделку, совершённую в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве. Если даритель к тому моменту уже был неплатёжеспособен, а сделка безвозмездная и с родственником, цель навредить кредиторам предполагается. Подарил дочери квартиру в 2024-м, а в 2026-м кредитор подал заявление о банкротстве? Финансовый управляющий вправе потребовать вернуть квартиру в конкурсную массу. С 27 июля 2027 года статью 61.2 изменит реформа банкротства.

Дарение срабатывает сразу: после регистрации квартира принадлежит одаряемому и в наследство уже не входит, так что права других наследников, включая обязательную долю, на неё не распространяются. Завещание, наоборот, оставляет всё под контролем владельца до конца жизни, и переписать его можно в любой момент. Но несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы всё равно получат не меньше половины своей законной доли (статья 1149 ГК), да и сами завещания оспаривают нередко. Налога при наследовании нет, а продать унаследованную квартиру без НДФЛ можно через три года.

Рента ближе всего к тому, о чём просят многие дарители. По договору пожизненного содержания с иждивением квартира переходит плательщику ренты, а он обеспечивает получателя жильём, питанием, одеждой и при необходимости уходом (статьи 601 и 602 ГК). Договор удостоверяет нотариус, а при существенном нарушении получатель вправе потребовать квартиру назад (статья 605). Для того, кто передаёт жильё, это, пожалуй, самый защищённый из трёх вариантов.